房地产溢价是指 房产的实际交易价格超过其评估价值或基础价值的部分。这种现象可能由多种因素驱动，包括地理位置的优越性、建筑质量、市场需求、稀缺性以及投资者的预期等。
具体来说，房地产溢价可以体现在以下几个方面：
地区代理或中介的盈利方式
地区代理或中介公司根据市场销售房屋完成盈利的方式，即通过销售房屋高于设定的最低价格部分获得提成，这部分高于成本价的部分就是溢价。
土地溢价率
土地溢价率指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比，计算公式为土地溢价率 = （竞拍成交价格 - 土地成本价） / 土地成本价 * 100%。
房产售价高于评估价值
房产溢价也指房产的售价高于其评估价值或同类房产的平均售价，这种现象常见于供需失衡的情况下，即房屋需求大于供应时，购房者愿意支付高于房屋实际价值的价格。
开发商设定的最低销售总价
开发商为了维护自己的利益，防止代理商故意低价销售房屋，并鼓励代理商积极销售房屋，通常会给在售房屋设定一个最低销售总价，如果代理商能够将房屋以高于开发商所设的底价出售，那么相关的销售人员可以按固定比例获得提成，而这高出底价的部分就是溢价。
综上所述，房地产溢价是房地产市场中一个重要的经济概念，反映了市场价格与内在价值之间的差异，并受到多种市场因素的影响。