万达集团至今未能成功上市的原因是多方面的，主要包括以下几点：
特殊的商业模式：
万达采取了一种与传统商业地产开发商不同的模式，即先与多家连锁品牌预签订合作协议，待万达广场建成后再吸引这些品牌入驻，从而节省了投资成本。这种模式虽然创新，但也成为其上市之路的复杂因素。
政策限制：
内地股市对地产公司上市的申请已经关闭，这对万达集团上市构成了障碍。例如，恒大曾计划借壳深深房回归A股，但因上市失败引发了回购危机。此外，万达商管在2014年短暂在香港上市，但很快因估值问题退市，之后未能再尝试上市。
财务状况：
尽管万达在某些方面表现出色，但其总负债依然较高，可能存在一些财务指标不符合上市要求，如负债率较高、现金流不稳定等。
公司治理结构：
如果公司治理结构不够完善，内部管理存在问题，可能会影响投资者对公司的信心。
市场竞争压力：
商业地产领域竞争激烈，其他同行企业的发展和竞争策略可能对万达的市场地位和未来前景产生影响。
战略转型的不确定性：
万达在进行多元化战略转型的过程中，新业务的发展前景和盈利能力存在不确定性，这可能让投资者对其未来的业绩增长持谨慎态度。
上市尝试与失败的经历：
万达商管曾在2014年在香港短暂上市，但很快因估值问题退市，之后未能再尝试上市。
综上所述，万达集团未能上市的原因是多方面的，包括其特殊的商业模式、政策限制、财务状况、公司治理结构、市场竞争压力、战略转型的不确定性以及上市尝试与失败的经历。这些因素共同作用，使得万达在上市之路上面临诸多挑战。