预告抵押是一种特殊的贷款方式， 以房屋预售合同作为抵押物，并由开发商承担连带担保责任。在房屋交付之前，购房者与开发商签订房屋预售合同，并将该合同作为抵押物。随后，购房者向银行申请贷款，银行在审核通过后发放贷款。在房屋交付后，购房者需前往当地房产管理局办理房产证，并携带房产证等相关材料到银行办理房产抵押贷款合同修改手续，解除开发商的连带担保责任。
具体流程如下：
签订预售合同：
购房者在与开发商签订房屋预售合同后，将合同作为抵押物。
申请贷款：
购房者向银行申请贷款，银行审核通过后发放贷款。
办理预告登记：
在购房合同和借款合同签订的同时，购房者在房管局的备案系统上生成预抵押登记，以保障将来实现物权。
交付房屋并办理房产证：
房屋交付后，购房者需前往当地房产管理局办理房产证。
修改贷款合同：
购房者携带房产证等相关材料到银行，办理房产抵押贷款合同修改手续，解除开发商的连带担保责任。
预告抵押的优点在于：
无需实际交付抵押物：在贷款发放时并不需要实际交付房屋，降低了购房者的资金占用。
提高贷款安全性：通过预售合同的抵押和开发商的连带担保，降低了银行的贷款风险。
简化流程：在房屋交付后，只需办理房产证和贷款合同的修改手续，简化了购房流程。
需要注意的是，预告抵押行为受《中华人民共和国民法典》中第二百二十一条的内容监管，为保障将来实现物权，当事人可以签订买卖房屋的协议或签订其他不动产物权的协议，并按照约定向登记机构申请预告登记。