房地产信托是一种金融工具或投资产品，它允许投资者将资金投入到信托公司，由信托公司将这些资金用于购买、持有或管理房地产资产。信托公司负责管理和运营这些房地产资产，投资者通过持有信托份额来分享房地产收益。
房地产信托的运作涉及以下几个方面：
资金来源：
房地产信托的资金主要来源于两个方面，一是发行股票，由机构投资者（如人寿保险公司、养老基金组织等）和股民认购；二是通过发行信托计划筹集资金。
信托计划：
信托公司通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合。这些资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目。
运作模式：
房地产信托的运作模式主要有两种，一种是美国模式，另一种是日本模式。美国模式中，信托投资公司可以购买、持有或管理房地产资产，也可以进行房地产抵押贷款和房地产项目融资证券化等操作。日本模式则更注重房地产信托投资基金（REITs）的发展，REITs是一种基金，通过投资不同地区和不同类型的房地产项目及业务，实现风险分散和管理专业化。
收益与风险：
投资者通过持有房地产信托份额来间接参与房地产市场，享受房地产投资的收益，同时避免了直接投资房地产所面临的管理和运营风险。然而，房地产信托也存在一定的风险，如市场风险、信用风险等。
法律关系：
房地产信托是一种法律关系，其中不动产所有权人（委托人）为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系。
综上所述，房地产信托是一种将资金投向房地产业并进行管理和处分的信托行为，旨在为投资者提供稳定的收益并分散投资风险。