预告登记是一种 为了保障将来实现物权而进行的登记。它主要适用于以下情形：
商品房预售 ：购房者在商品房预售阶段，为保障将来取得房屋所有权，可以向登记机构申请预告登记。不动产买卖或抵押：
当事人在签订买卖或抵押协议时，为保障将来实现物权，可以申请预告登记。
以预购商品房设定抵押权：
购房者可以将尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商将已出售的住房再次出售或进行抵押。
预告登记的主要功能包括：
限制债务人重复处分不动产
：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
保障将来实现物权：通过预告登记，权利人可以对抗第三人，确保将来能够顺利实现物权。
具有冻结功能：涉及商品房预售的预告登记具有冻结功能，防止开发商将已出售的住房再次出售。
确定顺位功能：抵押权的预告登记具有确定顺位的功能，在破产等情况下，预告登记的权利人可以享有优先权。
预告登记的失效情况包括：
债权消灭：如果债权消灭，预告登记将失效。
未按时申请登记：自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记将失效。
根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。
建议
在进行预告登记时，建议购房者或权利人在签订相关协议后尽快向登记机构申请，以确保自己的权益得到充分保障。同时，注意预告登记的失效条件，及时办理后续的不动产登记，以维护自己的合法权益。