小产权房，也称为“乡产权房”，是指 在农村集体土地上建设的房屋。这类房屋通常未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的集体所有权凭证。因此，小产权房的购房合同在国土房管局无法备案，所谓产权证也不具备法律效力。
小产权房的存在主要是由于我国城市化进程加快，大量农民涌向城市，导致农村土地资源闲置。小产权房以其相对低廉的价格，在一定程度上满足了部分中低收入群体的住房需求。然而，小产权房的建设和交易缺乏法律规范，容易引发产权纠纷，购房者的权益难以得到有效保障。一旦出现拆迁、转让等情况，购房者很可能面临巨大的经济损失。
根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
综上所述，小产权房是一种特殊类型的住房，其产权不完整，限制流转，且存在诸多法律和政策风险。建议购房者在考虑购买小产权房时，充分了解相关法律规定和潜在风险，谨慎决策。